基本案情
2017年5月1日，李某与房产中介公司、洪某（后了解为该房产中介公司法定代表人）签订房屋经纪暨转让合同。鉴于房产中介公司是专业服务机构和中介费按房价1%收取，李某直接以中介公司提出的价格74.8万元成交，并约定了办理公证委托。5月4日，洪某又通过其他中介将该房屋以85万元挂售，6月12日取得公证委托书后立即准备成交。李某发现该情况，撤销了公证委托书而拒绝交易，并向房屋行政主管部门投诉。洪某诉至法院要求继续履行合同并给付违约金。
知难受理
“他们联手欺骗我，我咽不下这口气，无论如何都不能将房子卖给洪某”，李某义愤填膺地找到我所。李某情绪非常激动，但是李某所说的欺骗没有任何证据，而且即使洪某等人出售李某房屋的证据也在其他中介公司，而其他中介公司拒绝向李某提供，还说就是法院来也不提供。在事实层面上证据严重缺失，当事人自身没有证据，同行业之间互相保护有证据也不提供。在法律的层面来看，洪某仅仅是没有响应党的政策，违反了仅仅是部门规章，合同效力争议非常大。面对这两个难题，我所告知李某诉讼成本高、诉讼风险大，并劝解李某不要诉讼，争取协调解决。正在房屋主管部门协调过程中，李某突然收到了法院送来的传票，原来洪某已经向法院提起了诉讼。李某再次要求我所为其代理应诉，于是我所无奈受理了此案。
艰难取证
我所接受李某的委托后，立即指派刘辉律师和他的助理王梅、王琪开展工作，迅速与房屋行政主管部门取得联系，请求该局执法支队介入调查，其他中介公司在其主管机关的执法部门介入后只得提供了相关“炒卖房屋”的书证、视频和相关证人证言。在主管行政机关固定了案件的证据后，立即根据相关法律规定，书面申请法院向行政主管部门调取证据，法院根据我们的申请顺利向房屋主管部门调取了相关证据。
激烈庭审
第一次庭审过程中，洪某对其炒房事实不予认可，要求提供新的证据，法庭考虑洪某的要求和当庭观看视频时间不够，于是另行通知第二次庭审，并要求双方进一步举证。第二次庭审过程中，我们提供了李某最初投诉的行政机关市场管理处初查的证据和庭前对视频整理的文字资料，在证据面前洪某仍然不承认炒房事实，我们代理人对洪某进行了发问、法庭对洪某进行了询问，让洪某和洪某的证人自感无法自圆其说。在法庭辩论中，我所刘辉律师作为被告李某的代理人，提出以下两个观点，作为法庭攻防之辩的论点。一是“不成立说”。洪某无真实购房意思表示，案涉房屋买卖合同不成立。合同作为一种民事法律行为，是当事人协商一致的产物，是两个以上意思表示相一致的协议。中介公司签订合同的目的只是为了先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利，而并非真要购买该房屋。二是“无效说”。洪某违反社会公共利益，案涉房屋买卖合同应认定无效。当事人系以营利为目的的职业炒卖房屋，此种行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，影响了实际买卖双方当事人的合法权益。严重扰乱市场交易秩序，违反社会公共利益。
成功调解
庭审结束后，法官主持下双方进行调解，法院告知洪某“你们的行为违反了党中央的政策和相关的部门规章，相关行政主管部门正在查处过程中，行政主管部门本身就有权责令改正，法院调解的方向是解除合同”。洪某最终同意解除合同，李某也表示同意支付一定利息给洪某。于是，双方在法院主持下顺利达成了调解协议。这一案件的成功调解，有效维护二手房交易的市场秩序，切实保障了民生利益，贯彻了习近平总书记提出的 “房子是用来住的，不是用来炒的”政策。
|
